Ипотека как правоотношение (ГК)– залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для нее характерно: оставление имущества в руках должника и обязательная государственная регистрация залога любого имущества. Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения — купля-продажа, обмен — нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Правовой режим недвижимых вещей состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:
1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,
2) Установлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.
4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.
значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем: — вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. — денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону — применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов для организаций.
Основные схемы ипотечного кредитования. 1) Расширенно-открытая двухуровневая модель (американская) Американская схема действует следующим образом:
1) Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.
2) Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению (закладную). Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство.
выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ставки публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, цена кредита = ставка агентства + маржа банка 3) Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. 80% — ипотечные кредиты, обеспеченные агентствами, 20% — коммерческие кредиты (необеспеченные) «+» модели:
1. Краткосрочный характер ипотечной схемы (60 дн.) 2. Система поощряет покупку готового жилья
3. Автономность % ставки «-» модели: Зависимость от влияния фондового рынка 2) Усеченно-открытая модель (Великобритания, Франция, Испания) Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, характеризуется организационной простотой и в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк-заемщик». В США такие кредиты, не обеспеченные Федеральным правительством, называют обычными ипотечными кредитами, и они составляют около 20% выдаваемых сегодня ипотечных кредитов в данной стране. На сегодняшний день эта модель является самой распространенной в РФ, поскольку основные риски по выданным ипотечным кредитам несут сами коммерческие банки. 3) Сбалансированная автономная одноуровневая (германская) модель Суть немецкой системы заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка по обеспечению дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.
Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на строительство дома. Взаимодействие клиента с кассой делится на 2 периода: 1) накопление 2) кредитование (1) – член кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Часто государство добавляет 10 процентов от ежегодно накопленной суммы. (2) – начинается, когда заемщик накапливает ½ суммы от стоимости жилья. Он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. Кассы не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим же членам. Это приводит к прозрачности в работе касс. «+» модели: Замкнутость (не требуются внешние ресурсы). Система поощряет строительство жилья Простота организации модели (сделала ее широко распространенной как в Европе, так и в развивающихся странах) «-» модели: Долгосрочный характер Рост стоимости жилья.
Загрузка...
